Votre projet

Vente immobilière

les différentes Étapes

Lorsqu’un accord est trouvé entre les parties, il convient de figer leur entente au sein d’un premier contrat prenant la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente.
Cet acte appelé « avant-contrat » peut être rédigé soit par l’agence immobilière soit par le notaire. Quoi qu’il en soit, il sera toujours opportun d’échanger avec l’office avant la signature du contrat afin de vous aiguiller au mieux dès l’ouverture du dossier :

côté vendeur

• Estimation du montant de l’éventuelle imposition au titre de la plus-value.

côté acquéreur

• Analyse de la situation patrimoniale des concubins.
• Calcul des quotes-parts d’acquisition à retenir entre les futurs indivisaires.
• Analyse de l’opportunité d’une clause de substitution afin d’intercaler une Société Civile Immobilière ou encore de réaliser l’opération en démembrement dans un objectif de transmission patrimonial, etc.

Une fois l’avant-contrat signé, le notaire se charge alors d’accomplir les formalités obligatoires préalables à la vente :
• Purge du droit de rétractation de l’acquéreur
• Consultation du fichier immobilier révélant les éventuelles servitudes et hypothèques
• Consultation de la Mairie : pièces d’urbanisme, extraits d’acte d’état civil pour vérification de la capacité des parties
• Purge des différents droits de préemption : commune, département, SAFER, locataires, indivisaires, etc.
• Consultation des banques pour radiation des inscriptions hypothécaires.

En parallèle l’acquéreur met en place son dossier de financement.
C’est en général la réception de son offre de prêt qui déclenche l’organisation du rendez-vous de la signature de l’acte définitif (sous deux à quatre semaines.)
Ce délai tient compte du temps de réflexion de l’emprunteur (11 jours avant l’acceptation de l’offre de prêt) et de la réception du dossier notarié pour la mise en place des garanties.

De son côté, le vendeur, devra prendre ses dispositions pour vider le bien vendu libre de tout mobilier.

Ce n’est qu’une fois ces démarches réaliser par les différents intervenant que la vente interviendra.
Contrairement à l’avant-contrat, cet acte ne peut être reçu que par le notaire qui constate le paiement du prix et des frais par sa comptabilité et valide le transfert de propriété.

Après sa signature, le notaire se charge de publier l’acte de vente au Service de la Publicité Foncière et de liquider les diverses taxes (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, plus-value, etc.) afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.
Cet organisme est chargé de recenser l’ensemble des propriétaires fonciers et des droits réels susceptibles de les grever (servitudes, hypothéque, saisis, etc.). Il permet au notaire d’assurer efficacement la sécurité de la transaction.

Les délais

1

transmission des pièces
2

signature du compromis
3

purge du délais de rétractation
4

formalisation du dossier
5

signature de l'acte défnitif
6

publication de l'acte

TEMPS 1

Transmission, par les parties, de l’ensemble des pièces nécessaires à l’ouverture du dossier et à la rédaction de l’avant-contrat (15 jours à réception d’un dossier complet).

TEMPS 2

Signature du compromis ou promesse de vente figeant les accords des parties.

TEMPS 3

Purge du délai de rétractation de l’acquéreur (10 jours) et versement du dépôt de garantie.

TEMPS 4

• Notaire : formalisation du dossier par le notaire
• Acquéreur : mise en place du dossier de financement et purge de son délai de réflexion de 11 jours
• Vendeur : déménagement du mobilier figurant dans le bien vendu.

TEMPS 5

Signature de l’acte définitif de vente emportant le transfert de propriété et le paiement du prix (3 mois environ).

TEMPS 6

Publication de l’acte au fichier immobilier et recouvrement de l’impôt (1 mois).

Les frais annexes

vendeur

• Les taxes : la plus-value, la TVA lorsque la vente y est soumise ou la taxe sur les terrains devenus constructibles (taxe communale et/ou nationale).
• Le coût des diagnostics techniques (recherches de termites, d’amiante, etc.).
• Les indemnités de remboursement anticipé du prêt ayant permis l’acquisition ainsi que les frais d’acte de mainlevée pour radiation des inscriptions hypothécaires.
• Les honoraires du syndic de copropriété pour la délivrance du pré-état daté puis de l’état daté.
• Les travaux votés par la copropriété et non encore réglés au jour de la signature de l’acte de vente.
• Le dépôt de garantie du locataire éventuel et le remboursement du prorata de loyers du mois au cours duquel la vente interviendra.

acquéreur

• Les frais de prêt : frais de dossiers bancaires, d’assurances et de prises de garanties.
• Le remboursement, au proarata, des sommes réglées par le vendeur, à savoir :
– des taxes foncières de l’année en cours,
– des charges de copropriété du trimestre en cours,
– des avances au sein de la copropriété